2018年盛行的房企分拆物业上市热潮还在持续。3月4日，四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（下称“蓝光嘉宝”）向港交所递交招股书，开启赴港上市之路。

　　目前，A股上市房企蓝光发展持有蓝光嘉宝89.97%股份。蓝光发展控股股东蓝光集团是蓝光嘉宝的单一最大客户，2018年贡献了占比21.7%的收入，而另外四大客户贡献的收入占比仅为0.7%。

　　同样在3月4日，蓝光发展公告称，中国证监会核准蓝光嘉宝新发行不超过4935.37万股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，蓝光嘉宝可到香港联交所主板上市。

　　招股书显示，蓝光嘉宝的主营业务包括物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。在2018年，其实现收入14.64亿元，同比增长58.6%；实现净利润2.97亿元，同比增长59.7%。截至2018年末，其资产负债率为63%，有息负债为零。

　　据中国指数研究院统计，就从综合实力而言，蓝光嘉宝在2018年中国物业服务百强企业中分别名列四川省第一位及全国第13位。

　　2.77亿并购6家公司，收入2年翻一倍

　　招股书显示，2016~2018年，蓝光嘉宝物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三大主业占总收入的比例分别约为61%、19%、20%。

　　其中，物业管理服务收入受在管总建筑面积的影响最大。蓝光嘉宝的在管建筑面积在2017年同比增长81.8%，在2018年又同比增长37.7%至6060万平方米。这一时期，蓝光嘉宝的业绩也实现了跨越式发展。

　　2017年，蓝光嘉宝的收入为9.23亿元，同比增长40.3%。这主要源于其收购3家物业公司后增加了在管总建筑面积，以及社区增值服务的扩大。

　　受益于执行管理数字化、流程标准化及操作自动化，蓝光嘉宝的毛利率也从2016年的32.4%提升为2017年的36.4%。相应的，其在2017年实现利润1.86亿元，同比增长82.2%。

　　2018年．蓝光嘉宝的收入上升至14.64亿元，同比增长58.6%。招股书称，这是由于其业务扩张令在管总建筑面积增加，使得物业管理服务收入、社区增值服务继续增加。

　　尽管因为此前收购了毛利较低的物业公司、增加了毛利率较低的一站式服务平台货物销售等社区增值服务业务，蓝光嘉宝的毛利率在2018年下降为33.2%，但其当年仍实现净利润2.97亿元，同比增长59.7%。

　　（蓝光嘉宝全面收益表节选）

　　据招股书披露，2016~2018年，蓝光嘉宝共斥资2.77亿元收购了4家四川的物业公司、1家杭州的物业公司与1家上海的物业公司

　　在本次拟募集资金的用途上，蓝光嘉宝依然沿袭着此前的发展思路。

　　招股书称，蓝光嘉宝拟将部分所得款项用于物业管理服务的扩展以扩大业务规模。具体方式包括对其他物业公司进行战略投资、合作或收购；收购或投资商业、产业园区等非住宅物业公司；收购秩序维护、保洁等从事物业相关业务的公司。

　　部分所得款项将被用于提高社区增值服务。例如，投资软件、硬件和智能终端；开设更多并升级“生活家体验中心”；与第三方供应商合作扩展多元化家居日用品的供应渠道、升级拎包入住服务并开始提供社区养老及教育服务。

　　此外，蓝光嘉宝还计划将所得款项用于为信息技术软件的投资提供资金，并提升智能化管理及数字化水平；以及用于营运资金及一般公司用途。

　　（蓝光嘉宝资产负债表节选）

　　截至2018年末，蓝光嘉宝的总资产为12.65亿元，总负债为79.68亿元，资产负债率为63%；流动资产净值为1.35亿元，流动比率为1.17倍；持有现金及现金等价物3.07亿元，有息负债为零。

　　收款率降至82.6%，去年计提3100万减值拨备

　　招股书上的信息也表明，蓝光的业务仍然主要集中于中国西南部，且对控股股东蓝光集团存在一定的依赖。

　　截至2018年末，蓝光嘉宝的地理版图已扩展至中国的69个城市，共拥有425个在管项目及35个已订约管理但未交付项目。

　　从区域收入来看，蓝光嘉宝2016年在中国西南部的物业管理服务所得收入占比高达96%。2017年，该数据下降至85.1%。2018年，来自西南的收入进一步降至72.9%，但仍远高于华东及华南（占比22.1%）、华中及华北（占比5%）。

　　（蓝光嘉宝物业管理服务分区域收入）

　　从客户贡献来看，蓝光嘉宝在物业管理服务、咨询服务、社区增值服务三类业务上的主要客户，分别为业主（业主委员会）及开发商、开发商及其他物业公司、业主及住户。

　　2016年、2017年及2018年，蓝光嘉宝向蓝光集团销售所得收入分别占总收入的32.5%、28.8%及21.7%，而向另外四大客户销售所得收入占比仅为0.6%、1%及0.7%。

　　在最重要的物业管理服务业务上，蓝光集团贡献的收入占比更高。2016年、2017年及2018年，蓝光嘉宝为蓝光集团提供物业管理服务所得收入占比分别为85%、68.4%及54.9%。

　　（蓝光嘉宝物业管理服务分开发商收入）

　　蓝光嘉宝称，近年主要通过招投标流程序获得新的物业管理合约，有关第三方开发商的前期物业管理合约中标率由2016年的53.3%已提升至2017年的59%。但蓝光嘉宝亦表示，无法保证蓝光集团未来选择物业公司时给予其优先权。

　　对于许多中国物业公司来说，将物业费收缴齐全不是件容易的事，蓝光嘉宝也面临着这方面的问题。

　　据招股书介绍，贸易应收款项主要产生自按包干制提供的物业管理服务及向蓝光集团以及业主和住户提供的咨询服务。2016年、2017年及2018年，蓝光嘉宝的物业管理费收款率分别为89.3%、82.9%及82.6%，呈逐年下降之势。

　　截至2017年末，蓝光嘉宝的贸易应收款项为3.65亿元，同比增长163.1%，原因为在管建筑面积增加及收购的2家物业公司收款率相对降低。

　　到了2018年末，蓝光嘉宝的贸易应收款项继续增至5.53亿元，同比增长51.6%。这是因为为收购的2家物业公司贸易应收款项增加所致。