原标题：梁中华：大中型城市房价平稳向下 小城市房价会有回调的压力

 

　　经济观察网   8月22日，全国工商联发布了“中国民营企业500强”榜单。这份榜单引起关注的一项数据就是，房地产业成为除综合行业外民企中最赚钱的行业。

 

　　经济观察网专访了中泰证券首席分析师梁中华，他对这一数据给出的解释是：2016年后棚改货币化安置开始，政策有所放松，房地产市场回暖，在2017-2018年迎来了房地产的反弹期，相应地今年榜单中房地产业入围数量与营收占比有所回升。

 

　　“房地产民企的突出问题还是融资偏紧，下一步政策基调上更多的还是控制房地产，支持新经济。”梁中华说。

 

　　投资趋势向下

 

　　经济观察网：怎样看待当前房地产的投资情况？

 

　　梁中华：现在房地产投资还是比较高的，房地产投资增速维持在10%以上，下行速度没有那么快，但房地产销售已经出现负增长。从去年到现在，房地产的土地购置费对房地产投资的支撑作用非常大。虽然从今年出现回落，但仍有20%的增速，如果除去土地购置费，单看建安支出，房地产投资去年是负增长的。土地购置费跟目前我们看到的高频土地成交数据不一致，高频土地成交数据已经降温。

 

　　可以从三个方面解释房地产投资下行速度比较慢：第一，统计因素。土地购置费是现金收付制而不是权责发生制，所以有一定的滞后性。合同金额的土地成交情况从去年就已经开始降温，这将拉动房地产开发的增速回落；第二，去库存政策。现在房产地产住宅库存处于较低的位置，过去几年去库存政策显著，消化了商品房的库存，这对于房地产投资也有拉动；第三，房企高周转模式。去年房地产融资收紧，房地产企业开启高周转模式，快速拿地开工，然后用销售回款再去拿地，所以去年虽然房企新开工了许多，但建安增速并不高。去年新开工的项目延续到近年，就出现了土地市场在降温，但投资下行的速度比较慢的情况。

 

　　经济观察网：下半年的房地产投资会怎么变化？对经济会产生哪些影响？

 

　　梁中华：房地产投资的整体趋势是往下的。原因有：一是统计方面，土地购置费增速回落，土地市场降温；二是作为领先指标的房地产销售增速已经往下降，投资也会跟随下降；三，从融资环境看，7月以来，房地产企业融资收紧，中小型房地产企业开发压力非常大，也会影响投资。

 

　　投资增速下行对经济的影响是拖累型的。根据投入产出表测算，我们发现过去十多年，中国经济基本上1/3的增长靠房地产，新经济占比目前并不大。因此房地产增速下行会带来经济下行压力。此外，在房地产的大小周期往下走的情况下，房地产投资下行不仅会影响工业经济比如钢铁、煤炭等周期类行业，还会影响消费。

 

　　从近些年数据看，消费与房地产周期存在很高的正相关性。我们认为房地产主要通过两个效应影响消费，一是收入效应：房地产市场带动经济增长，提高居民收入；二是财富效应，房子增值增加居民财富。房地产对消费的影响目前仍有争议，我们的观点是房地产下行周期中，上述两个效应会起主导作用，对消费带来负面影响。

 

　　经济观察网：在当前的经济结构调整下，房地产民企面临哪些突出的问题？对整体经济有怎样的影响？

 

　　梁中华：一个突出的问题是融资偏紧。房企类似于金融机构，很大程度上依赖于加杠杆。现在房地产企业的融资收得过紧，在长期中风险会暴露，尤其是中小型地产开发商由于本身的融资渠道有限，在融资偏紧的环境下所受冲击更大，甚至会有违约暴雷的风险。

 

　　从经营角度看，目前棚改货币化政策降温，同时前一波房价上涨将居民购房需求消化了很大一部分，因此整个房地产的大周期是向下的。在小周期上，政策坚持房住不炒，小周期也在往下走。目前许多小城市房地产库存比较低，房子主要经过去库存在居民手里，开发商手里的现房比较少，整个房地产市场调整速度没有那么快，在长期中销售端的压力是比较大的。

 

　　第三方面，与房地产企业的布局有关。未来中国城市化的方向是人口向大中型城市集中，小城市的吸引力下降。我们跟踪了2018年人口流动的情况，发现人口不仅没有回流，反而继续向核心城市集中，尤其是省会城市，包括双子星城市。对于中小城市的经济或是房产市场发展而言，人口才是最关键的变量。因此我们认为，如果房地产企业在小城市布局比较多会面临一定的风险，未来房地产企业布局应更多地转向大城市。

 

　　小城市风险更大

 

　　经济观察网：下半年房地产业的融资形势会怎么变化？

 

　　梁中华：短期内若出现典型的风险事件或者经济下行压力大可能会有所缓和。但就未来1-2个月看，融资将保持偏紧的态势。7月政治局会议再次明确强调“房住不炒”，并明确提出“不将房地产作为刺激经济的手段”，说明政策很有定力；下一步政策基调上更多的还是控制房地产，支持新经济。

 

　　经济观察网：未来一二线城市与三四线城市的房地产业未来的走向有何区别？

 

　　梁中华：与核心城市相比，三四线城市面临的调整压力更大。周期性的行业也有其“核心资产”，大中型城市就是房地产领域的“核心资产”。在下行周期中，大中型城市调整幅度有限，小城市的调整风险更大。

 

　　一方面，城镇化发展趋势是人口不断向大中城市集中，这对于小城市的购房需求有一定的打压；另一方面目前提及较少的一点是，小城市的二手房市场较小，房地产流动性差。小城市边界扩张快，不断向市场供给新房，二手房交易冷淡。虽然过去两三年很多小城市目前房价在涨，居民资产在增加，但很多是浮盈无法变现。基于以上两个原因，小城市的调整压力更大。

 

　　经济观察网：预计下半年的房价会有怎样的变化？

 

　　梁中华：大中型城市房价平稳向下，小城市房价会有回调的压力。在现有的政策环境下，小城市本身房价处于高位，购房需求不高，同时房地产棚改刺激减弱，因此小城市房产的价格也会降温。