原标题：李宇嘉谈楼市：楼市欲“由春入夏”得看杠杆能否“加得动”

 

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　　股谚说，一根阳线改变情绪。对楼市，一根阳线居然直接改变信仰了。深圳二手房成交连续5周上升，3月成交创半年来新高，二手房均价同比上涨2.4％，中介喜提佣金买奔驰；北京3月二手房成交16051套，同比增长43.9％，创10个月新高，二手房均价环比上涨2.5％。

 

　　近期，这类信息充斥于朋友圈。你拿这个来判断整个城市，一定会被带进沟里。要切记，楼市是最碎片化的、最离散式的市场。市场越是盘整期，局部越不靠谱。现在，开发商、自媒体、高位出货的，会主动筛选这些信息抛给市场。那么，当前市场的真实情况是什么？

 

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　　我们关注几个微观现象，一是“价格都可以谈”，这是京沪深400万总价以上的卖房业主普遍的态度；二是置业很理性，卖方要价明显高于市场，买家大概率将放弃购买；三是“冰火两重天”，总价高于500万的、大户型的，包括北京限竞房等，并不受待见。新房去化率不足50％。

 

　　上一篇说了，燕郊、厦门、上海这三个城市，筑底并回暖了。在这些城市买房，胆子可以大一些，遇到合适的就买。因为，这几个城市前期调整的时间和幅度都比较明显。但是，深圳及珠三角则调整的不充分，现在还处在回落筑底阶段。大家可能会反驳我，政策利好、利率回调、税费下降、开发商又开始抢地，预期改善，这与过去回暖是一样一样的啊！

 

　　真不一样！

 

　　说实话，尽管本轮调控持续了2年半，但房价并未实质性调整。近期，不管利率上浮幅度从15％调至5％，还是增值税附加减半，相对于5万以上的房价，不值得一提。现在最大的问题是，只要房价涨上去，购买力和需求很快就没有了。

 

　　因为，经过2009-2010、2012-2013、2015-2017年的三轮暴涨，居民对房价的承受能力，触及天花板了。5万元均价之前，每上一个台阶（比如从2014年的2万到2016年的4万），购买力可以适应。但现在，京沪深5万元的房价，这不是几年能越过去的，需要相当长时间积累。除非收入一下增长50％，或首付从20-30％下降到5％-10％，但这些显然不可能。

 

　　03

 

　　为何，上海、深圳二手房成交的套均总价分别只有340万元、350万元，根源就在这里，百姓对房价高度敏感。但是，二手房业主多数后知后觉，总拿过去的周期思维，判断当下的环境。3月，北京二手房成交超1.6万套、深圳成交连续5周攀升，大家就开始飘飘然了。

 

　　2017年4月、2018年5月，北京二手房成交量也超过1.6万套，谁会飘起来呢？试想，2018年下半年以来积累了大半年的需求，春节后的3月释放，再正常不过。注意的是，尽管3月北京二手房市场回暖，但近4周的成交量持续下滑。同比看，北京链家新增房源量同比下滑26.7％。

 

　　这说明什么？

 

　　一旦成交量上升，价格就开始反弹，有效需求就开始回落，业主便开始惜售。贝壳统计，北京二手房价微涨2.5％，不过上涨原因是中心城区成交占比提升。若剔除结构性原因，3月均价涨幅并不明显。前期积累的需求释放完毕后，4月成交量可能下降，涨价自然没有了动力。

 

　　再看深圳。

 

　　深圳贝壳监测，3月100个样本楼盘，上涨占比扩至41％；持平占比减至30％；下跌占比增加至29％。上涨占比升高体现了季节性回升，带动信心好转；下跌占比提升，体现了换房需求降价出售，节约时间成本。

 

　　04

 

　　衡量居民偿债能力的贷存比（贷款/存款+理财），热点城市如厦门、深圳、珠海以及合肥，2017年均超过100％。注意的是，除深圳外，其他高存贷比城市的房价，2018年均出现明显回调。从平均贷款成数来看，考虑消费贷款、公积金贷款，2017年北上深广贷存比分别为55.5％，70.4％，79.8％和66.5％。

 

　　试想，70％-80％购房资金来自贷款，可见杠杆加到了极致。2015-2018年，“新晋”贷款人超过2亿，相当于90后的人口总和，比2014年至少增加了50％。截止2018年，居民把48万亿银行债务扛在肩上，约合每人欠银行3.4万元，这里面，50％是过去三年时间新增的。

 

　　2018年末，招商银行零售客户1.2亿人，总资产6.8万亿，人均5.67万元；拆分看，81％的资产掌握在1.88％的人手中，人均233万元；剩下98％的人，人均资产1万元。拿14亿做基数，还债只占可支配收入里的1/10。但以买房的白领看，还债支出可能占40％-50％。

 

　　贝壳研究院《2018年全国购房者调查报告》显示，90后平均月供收入比为43.5％，80后为40.8％，80前人群为32％。这与中信建投最近的统计不谋而合，厦门、上海、深圳和北京的按揭收入比超过40％。一线等热点城市，楼市是否会出现新一轮回升，不取决于需求（需求嗷嗷待哺），而是取决于加杠杆的空间和能力。

 

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　　说实在的，即便银行愿意给你贷款，消费贷还能接济你，但如果房价不回调、收入不增长，老百姓真的“加不动”杠杆了。近期，京沪深首置购房占70％，改善占30％，充分说明了这一点。业内认为，若改善性需求发力，确实能激活市场（一套可能带动3-4套房），但改善型需求要面对更高的首付、月供，还有税费。总之，一线等热点楼市，到了休养生息、培育“韭菜”的时候了。刚需、改善，可以买，可以等。买的话，也不着急，多看看，货比三家，因为还是买方市场。